Nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%. Thị trường sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp.
Khi kinh tế Châu Á lâm vào khủng hoảng vào năm 1997, thị
trường bất động sản Thái Lan bắt đầu suy thoái. Khi đó thực trạng thị trường BĐS
Thái Lan không khác nhiều so với Việt Nam hiện nay. Vậy họ đã làm gì để có thể
vực dậy thị trường?
Ông Chris Brown, CEO của Cushman & Wakefield Việt Nam
vừa có một bản thuyết trình về trường hợp điển hình trong việc xử lý nợ xấu bất
động sản, cũng như đề xuất những giải pháp lâu bền cho Việt Nam.
Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái
Lan
Năm 1997, thị trường bất động sản Thái Lan bước vào giai
đoạn khó khăn trong bối cảnh khủng hoảng tài chính Châu Á. Các TCTD tại Thái Lan
khi đó gặp phải vấn đề về kiểm soát tín dụng, tín dụng nới lỏng, tỷ giá thả
nổi,...dẫn đến BĐS tăng nóng và suy thoái.
GDP Thái Lan luôn trên 9% từ 1985 đến 1995, nhưng sau đó
chỉ còn khoảng 4% vào giai đoạn khủng hoảng. Tháng 7/1997 Chính phủ Thái Lan
phải thả nổi đồng Baht, và ngày lập tức nó mất giá tới 50%. Chỉ số thị trường
chứng khoán sụt giảm từ 1.280 cuối năm 1995 xuống còn 372 cuối năm 1997. Đồng
thời, mức vốn hóa thị trường vốn giảm từ 141,5 tỷ USD xuống còn 23,5 tỷ
USD.
Từ đó, nợ xấu tại hệ thống ngân hàng bắt đầu gia tăng,
vốn thực của các ngân hàng bị suy giảm. Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng
dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng, dự án không thể triển khai do thiếu
vốn,…Việt Nam hiện nay đang gặp tình trạng tương tự như Thái Lan những năm
1997.
Quá trình dẫn đến khủng hoảng và suy thoái thị trường
BĐS
Lòng tin của người mua trên thị trường bất động sản Thái
Lan cũng vì thế mà suy giảm nghiêm trọng. Thị trường Thái Lan suy thoái. Vào năm
2001, nợ xấu tại Thái Lan lên tới 47,7% trong tổng nợ.
Để vực dậy thị trường, Chính phủ Thái Lan đã đưa ra hàng
loạt các giải pháp mạnh. Trong đó, nhiều giải pháp tương tự như Việt Nam hiện
đang áp dụng, tuy nhiên, nhìn vào cách thức thực hiện thì Thái Lan “mạnh tay”
hơn nhiều.
Việt Nam đang đi theo hướng
nào?
Chính phủ ban hành Nghị định thành lập Công ty quản lý
tài sản Quốc gia (VAMC) vào tháng 5/2013 và có hiệu lực vào tháng 7/2013 và một
bước tiến quan trọng trong việc vực dậy thị trường BĐS đang suy thoái.
Những bước đi cũng như giải pháp của Việt Nam về cơ bản
gần như giống với Thái Lan trong công cuộc xử lý nợ xấu vào những năm 1997, tuy
nhiên, trong cách thức thực hiện có nhiều điểm khác nhau.
AMC của Thái Lan khi đó cũng mua lại các khoản nợ xấu từ
các TCTD, nhưng hoạt động dựa trên nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ giữa AMC và các
TCTD bán nợ. Các dự án BĐS có tiềm năng sẽ được cơ quan này hỗ trợ phát triển,
phối hợp với TCTD lớn cung cấp vốn để tiếp tục hoàn thiện, đầu tư và
bán ra thị trường trong thời gián sớm nhất.
Quá trình vực dậy thị trường BĐS
Theo CEO của Cushman & Wakefiled, trong quá trình xử
lý nợ xấu tại Thái Lan, vào năm 2001 nợ xấu được bán ở giá $0.25 trên
$1.
Còn ở Việt Nam, cũng giống Thái Lan, VAMC mua lại nợ xấu
từ các TCTD bằng giá trị sổ sách, VAMC phát hành trái phiếu cho ngân hàng. Ngân
hàng vẫn phải trích lập dự phòng rủi ro 20% cho khoản nợ xấu này hàng năm. Khi
trái phiếu hết hạn trong 5 năm thì nợ xấu không xác lập.
Việt Nam cũng đang thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn
cho thị trường BĐS bằng cách bơm các gói tín dụng ra thị trường để người mua vay
trung hạn với lãi suất thấp (gói 30.000 tỷ lãi suất 6%/năm trong 10
năm).
* Ngân hàng không hào hứng bán nợ xấu cho VAMC vì khoản
trích lập 20%
*Nợ xấu chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá sổ sách vì giá
thực xuống 40%
|
Bên cạnh đó, giải pháp gia hạn các khoản nợ giữa chủ nợ
và con nợ cũng đã được áp dụng. Hàng loạt các dự án đã được rà soát để chuyển
đổi công năng, tạm dừng hay giãn tiến độ,…
Với hàng loạt giải pháp được đưa ra, thị trường BĐS Thái
Lan đã chuyển từ “chạm đáy” sang “vực dậy”. Các dự án BĐS cao cấp dần chuyển
hướng sang dự án trung cấp và tập trung vào người mua cuối cùng. Hệ thống cơ sở
hạ tầng, giao thông được phát triển đồng bộ. Thị trường BĐS Thái Lan đã trở nên
chuyên nghiệp hơn.
Theo Cushman & Wakefield, nợ xấu hiện nay chưa hấp
dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%. Thị trường
sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp.
Công ty này đề xuất, nên chuyển đổi các khoản nợ xấu trên
cơ sở giá trị thị trường, xác định rõ các khoản nợ xấu và tăng cường quyền lực,
tài chính và tính chuyên nghiệp cho VAMC.
Cùng giống với những giải pháp tháo gỡ của Thái Lan, thị
trường BĐS Việt Nam kỳ vọng sẽ vượt qua được khủng hoảng để đi lên bền vừng hơn,
chuyên nghiệp hơn trong những năm tới.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét